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大阪如何计划用它的新商业区来取代东京
2020-09-01 11:06
得益于极富未来感的大阪大前线，这是日本第二大城市大阪的商业区，这是一个占地19英亩的多功能办公，零售，酒店和住宅计划，由阪急阪神与其他11家合资企业开发两家公司，并于2013年完成了梅梅塔第一阶段的重建。
现在，随着人们对日本举办橄榄球世界杯并准备主办2020年奥运会的关注，这家日本房地产和铁路巨头正与合作伙伴一起为梅梅塔计划中占地40英亩的庞大第二阶段加油。
目标是让大阪取代东京。这是一个大胆的构想，但是随着阪急阪神梅梅田地区管理开发部门执行官谷口明彦（Akihiko Taniguchi）在参观该网站后向《地产周刊》解释时，难题的各个部分终于融合在一起。
“它比东京便宜，人们更合理”
尽管它的起点很低-150年前是平坦的农业用地（梅田在英语中是指梅田）-梅田长期以来一直是大阪的商业中心，这就是为什么在1870年代在此建造了城市的第一个火车站的原因。
梅田的商业发展如此之快，以至于1910年，旧车站被拆除，取而代之的是更大的车站。
前进100年，2009年阪急阪神，日本铁路（JR）与拥有大阪大前线的合资公司组成了梅田地区管理联盟，这标志着发展的重要一步。
该联盟的目标是改善梅田的商业和零售环境，并减轻大阪人口减少所造成的一些经济损失。Taniguchi说：“人口稀少，并渴望将梅田变成商业区，这意味着我们必须与竞争对手[JR]合作。”“那是结盟的动机。”
新商业区的中心是大阪站，大阪站由JR拥有，自1870年代（最近一次是2011年）以来，已经被拆毁和重建了五次。梅田市的七个站每天估计会给该地区带来250万人。日本只有另一个地区的客流量较高：东京新宿。
Hankyu Hanshin已经在梅田的2247亿日元（合16.8亿英镑）的年度房地产收入中产生了50％以上，他认为该地区有能力处理更多的交通。它说，作为梅梅塔二期工程的一部分，将在梅田建造另外两个火车站，即将直接连接到机场的JR火车站和尚未获得规划同意的阪急阪神火车站。
希望这将增加该地区的入境旅客数量，进而使之成为购物和经商的更有吸引力的地方。
梅梅塔第二期计划于2024年夏季开放，还将包括166,000平方英尺的公共公园空间，10,000人的户外活动空间，189万平方英尺的办公空间，165万平方英尺的住宅空间，酒店面积为979,000平方英尺，零售面积为445,000平方英尺。
Hankyu Hanshin希望这两个阶段（达到17年的工作成果）将被指定为一个59英亩的商业改善区（BID），这将是2018年引入的新BID法规下的首批公私伙伴关系之一。
大阪市政府湾区开发经理Norio Mizuno表示，这就是该计划背后的势头，即使政府进行换届，也不太可能阻碍进展。
他说：“负责项目的人员可能会发生变化，但项目会继续进行。”“在日本，一个政党永远不会阻碍一个项目。”
不同的计划系统
Taniguchi补充说，日本的计划系统与英国等国家的计划系统不同。
他说：“在日本，私营部门对发展的影响更大。”“只要合资公司的所有合作伙伴就梅梅塔第二期的需求达成共识，市政府就会参与其中。”
现在的挑战将是使占领者上船。Hankyu Hanshin城市管理部门的助理经理高田梓（Azusa Takada）认为这不会成为问题。
她说：“一般的商业环境和相对的成本会吸引公司的目光。它比东京便宜，人们也更合理。”与东京相比，这里也不那么拥挤，乘坐火车到市区所需的时间也更少。”
像大阪一样便宜，这并不是从前的讨价还价。根据世邦魏理仕的一份报告，2018年第二季度至2019年第二季度，办公室租金上涨了10.4％。
高田说，因此，阪急阪神不仅试图通过提高城市的相对承受能力来鼓励企业迁离东京，还试图提供一个更具吸引力的商业环境。
共同工作空间
这就是GVH＃5进入的地方。Hankyu Hanshin一直在投资的共同工作空间和创业学校，其灵感来自于Canary Wharf的Level39，并提供廉价的共同工作空间，以及用于启动的小型办公室。最多可容纳8人，每月只需¥18,000。
Hankyu Hanshin的城市管理部门的Kengo Nikawa说，该公司的租金利润微乎其微。想法是，由于Hankyu Hanshin的金融投资和业务支持，企业将在这里成熟，然后转移到大阪大前线更昂贵的中央协作空间。
希望有一天，这些公司中的一些公司将变得足够大，可以在梅田某地的Hankyu Hanshin租用办公楼。
Hankyu Hanshin还试图通过将梅田（Umeda）变成旅游胜地来推广大阪。当我访问时，公司将我安置在梅田地区外一家四个月大的旅馆里。在梅田市内，它拥有五家酒店，第六家将在今年11月开业。
Hankyu Hanshin知道，仅酒店一项就不会吸引游客前往梅田或大阪。这个城市需要一个文化区-具有历史和时尚气息的地方。希望中崎町能满足要求。
大阪唯一具有在第二次世界大战的轰炸中幸存下来的建筑物的街区，该地区的建筑独特性使其成为许多日本城市所缺乏的老式魅力。
当地人沿着小巷骑着自行车，两旁是狭窄的20世纪初的建筑物，周围遍布手工艺品商店，咖啡馆和美术馆，使这个古朴的地方离梅田闪闪发光的钢塔有100英里（一百年）的路程。实际上，这只是10分钟的步行路程。阪急阪神的城市管理部经理川本博树（Hiroki Kawame）宣称：“这就像旅行。
Kawame并不担心高档化的威胁。他坚称，Hankyu Hanshin无意在中崎町发展，因为“它将破坏当地色彩”。
他补充说，尽管有例外，但大多数开发商并未在该地区建造大型公寓大楼，因为政府法规限制了其狭窄街道上住宅建筑的规模。
旅游吸引力
就全球性业务地点而言，与东京相比可能还差得很远，但有迹象表明，Hankyu Hanshin和其他开发商对梅田的投资已开始获得回报。商业和零售区已经可以吹嘘它在日本任何地方的一个区域中拥有最大的零售空间。
大阪和梅田地区的办公室入住率也很高，根据世邦魏理仕（CBRE）2019年第二季度的报告，整个大阪房产的空置率已降至历史最低点，梅田的空置率已降至历史最低水平0.2％。
但是，未来仍然存在重大挑战。距东京不到2020年的奥运会不到一年的时间，整个建筑行业的资源变得捉襟见肘，成本飙升。
高田承认，她担心成本上升将如何影响房地产巨头正在计划的计划的盈利能力。
然后是竞争力的问题。阪急阪神在该地区占据主导地位，因此可以被视为垄断企业。Hankyu Hanshin城市管理部门的总顾问上松裕之弘（Hiroyuki Uematsu）强烈反对这一建议，认为该公司不能违反公共利益，因为其50％的股份由大阪居民拥有。
他补充说，其在梅田的项目通过为所有人提供更好的公共交通和开放空间来追求公共利益。
另一个潜在的问题是梅田对零售的依赖。尽管商业区的商店，饭店，酒吧，咖啡厅和百货商店的高密度是一种优势，但日本的高街（如英国的高街）却在挣扎。
根据世邦魏理仕的数据，2019年第二季度是连续第12个季度的零售租金保持不变-每月每坪30万日元（每月63.2英镑/平方英尺）。
零售问题
这与几年前中国在日本的零售热潮相去甚远。阪急阪神酒店物业周的经理佐藤贤一（Kenichi Saito）热情地回想起将要入住阪急阪神酒店的中国游客，他们的房间里放着在梅田阪急阪神商店购买的一箱一箱的商品。
那些日子已经一去不回。尽管中国购物者仍然渴望购买日本商品-尽管他们很乐意去梅田购买商品，但Kawame证实，中国购物者的消费额不像以前那样。
然而，他仍然对梅田的零售产品非常乐观。Kawame认为，中国购物者留下的空白已经被国内购物者和来自其他国家的游客所填补。这些游客涌向大阪在梅田购物，还可以体验道顿ori的夜生活并参观大阪著名的城堡。
四个世纪前，这座城堡曾是日本势力的中心，但东京现在拥有文化之冠。如果阪急阪神对梅田的投资获得回报，该公司希望大阪能够再次成为日本的第一大城市，而梅田有望成为日本新的权力中心。
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